Consilier imobiliar pentru cumparatorii care doresc sa achizitioneze casa/vila

 1. Primul lucru pe care trebuie sa-l stabiliti atunci cand planuiti sa cumparati un imobil este cat de tare va grabiti sa-l cumparati si care este tendinta preturilor pe termen scurt si mediu. Daca trendul preturilor este descrescator puteti sa amanati decizia de a cumpara pana la momentul cand necesitatea de a cumpara este mai mare decat posibilitatea de a astepta scaderea pretului. Daca trendul este crescator, atunci decizia de a cumpara trebuie luata mai repede, in caz contrar existand riscul sa scoateti in plus din buzunar sume mari de bani in plus pentru acelasi imobil. Oricum pe termen scurt nu se mai asteapta evolutii spectaculoase ale preturilor nici intr-un sens, nici in altul. Aceste tendinte sunt totusi doar estimari ale specialistilor, o certitudine de 100% nu v-o poate oferi nimeni si nimic.

2. Al doilea lucru foarte important din start este strategia pe care o abordati. In cazul definirii strategiei de cumparare aveti in vedere urmatoarele:

• Luati decizia de a cumpara dupa o indelunga reflectie;
• Sfatuiti-va cu prietenii sau rudele care au trecut de curand prin experiente similare; ei va pot invata sa nu faceti eventualele greseli pe care le-au facut ei
• Stabiliti care este optimul de camere si de suprafata de care aveti nevoie in urmatorii cativa ani; in general achizitia unei locuinte este un proces dificil pe care majoritatea persoanelor o fac pentru termen lung; daca ati gresit in aceasta decizie repararea acestei greseli s-ar putea sa va coste foarte mult (taxe, onorarii notariale, comisioane, cheltuieli de mutare, etc)
• Ganditi-va ca daca sunteti un bun negociator puteti sa abordati si proprietari care cer pe apartamentele lor sume putin mai mari decat ceea ce va permiteti.

3. Pentru ca dvs sa puteti cumpara vila, proprietarul trebuie sa aiba urmatoarele acte:

• Actele de proprietate ale imobilului care pot fi:
  
  • contract de vanzare-cumparare autentificat la notar
  • proces-verbal de receptie cu primaria si autorizatia de constructie
  • act de partaj
  • hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila
  • acte de mostenire
• Cadastrul si incheierea de intabulare a proprietatii la Biroul local de carte funciara:
  
  • cadastru cu schitele 1:500 si 1:2000 cu viza atat a expertului cadastrist autorizat care l-a intocmit, cat si a Biroului local de carte funciara
  • incheierea de intabulare vizata de Biroul local de carte funciara
• Certificatul fiscal care atesta ca sunteti la zi cu toate taxele si impozitele achitate ( acesta se scoate de la Administratia Fiscala locala cu cateva zile inainte de semnarea actelor finale la notariat
• Extrasul de carte funciara ( acesta va fi scos de notar, propietarul avand obligatia de a se deplasa la notar pentru a completa o cerere de scoatere a extrasului de carte funciara cu 48 de ore inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare)
  

Enumerarea actelor de mai sus nu are pretentia de a acoperi toate cazurile care se pot intalni in practica. Este posibil ca pe langa aceste acte sa fie nevoie si de altele ( de exemplu daca imobilul a fost dobandit de la stat printr-una din legile speciale proprietarul trebuie sa aiba de la primarie o adeverinta prin care sa fie certificat ca nu s-a depus nici o cerere de retrocedare a imobilului). Daca semnati un antecontract si platiti un avans va sfatuim sa mergeti impreuna cu porprietarul si actele de proprietate la un notar sa va spuna de ce acte mai este nevoie pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare. O alte posibilitate este sa va angajati un avocat care va verifica aceste acte si va poate consilia pana la semnarea contractului( o lista cu avocati gasiti si in sectiunea servicii auxiliare ). In cazul in care cumparati cu credit ati scapat de o mare problema pentru ca juristii bancii vor fi cei care vor verifica ca proprietarul sa aiba toate actele. Totusi aveti grija daca semnati un antecontract inainte ca juristii bancii sa va dea ok-u. Trebuie sa prevedeti un termen mai lung pentru finalizarea contractului pentru ca altfel puteti pierde avansul.

4. Daca aveti dubii asupra actelor care va sunt prezentate mai bine va angajati un avocat care sa va asiste la tranzactie pentru a nu risca sa fiti inselat. Onorariul unui avocat este destul de redus in comparatie cu suma pe care riscati s-o pierdeti, iar acest onorariu poate fi recuperat prin reducerea onorariului cu pana la 30% pe care este obligat s-o acorde notarul daca sunteti asistat de un avocat ( ba chiar s-ar putea sa iesiti in castig)

5. Va sfatuim sa incheiati antecontractul de vanzare-cumparare si sa achitati avansul doar la notariat. Legislatia civila in vigoare prevede ca daca tranzactia nu are loc la data inscrisa in antecontract din vina promitentului-vanzator acesta trebuie sa va restituie de 2 ori suma pe care a primit-o. In cazul in care nu sunteti de acord sa primiti avansul dublu inapoi, puteti cere instantei sa oblige pe promitentul-vanzator la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu clauzele prevazute in antecontract. Daca tranzactia nu se realizeaza la data trecuta in contract din cauza dumneavoastra atunci pierdeti avansul platit. Asa ca fiti foarte atent cand incheiati antecontractul sa va luati un termen acoperitor ( mai ales daca aveti nevoie si de credit)

6. Va sfatuim sa treceti in contractul de vanzare-cumparare suma reala la care se realizeaza tranzactia, chiar daca in acest fel taxele si onorariile notariale sunt mai mari. In acest fel va acoperiti de raspunderea vanzatorului in limita intregii sume trecute in contract in caz de evictiune ( cu alte cuvinte in cazul unei probleme juridice anterioare a imobilului veti fi despagubit de proprietar doar cu suma trecuta in contract). Apoi nedeclararea pretului real este cauza de nulitate a contractului si riscati sa ramaneti si cu banii dati si fara casa. Si nu in ultimul rand vi se poate intocmi dosar penal.