Consilier imobiliar pentru proprietarii care doresc sa inchirieze casa/vila

1. Primul lucru pe care trebuie sa-l stabiliti este pretul maxim la care puteti gasi chiriasi intr-un timp foarte scurt. Pentru aceasta cumpararea de la DirectProprietar.ro a unuia din pachetele "Internet rapid" sau "Internet standard" va ofera un avantaj foarte mare fata de ceilalti proprietari: posibilitatea de a oferi un pret de inchiriere optim(pe baza informatiilor reale, verificabile si actuale pe care le primiti de la noi) care sa permita inchirierea rapida. Iar fiecare zi castigata in incercarea de a gasi un chirias inseamna bani in plus in buzunarul dv.

2. Al doilea lucru foarte important este sa decideti carui segment de chiriasi va adresati. In primul rand daca doriti sa inchiriati numai persoanelor fizice sau acceptati sa inchiriati si firmelor pentru diverse activitati ( birorui, cabinete medicale, puncte de vanzare diverse servicii, etc.).

3. Daca doriti sa inchiriati numai persoanelor fizice trebuie sa va definiti segmentul de clienti carora va adresati. In cazul in care apartamentul este mobilat si utilat doar cu strictul necesar si cu obiecte vechi sau de calitate mai slaba, segmentul caruia va adresati este format din studenti sau angajati cu venituri modeste. Riscul la astfel de clienti il reprezinta faptul ca au o mobilitate foarte mare si nu va puteti baza pe o inchiriere sigura pe termen lung. De asemena exista un risc mai mare de a va provoca daune si de a deranja vecinii. Daca insa doriti sa va adresati unui segment format din oameni de afaceri sau oameni cu studii superioare, trebuie sa stiti ca acestia cauta conditii de locuit mai bune si in consecinta este nevoie sa renovati apartamentul si sa-l mobilati si utilati cu lucruri de calitate. Avantajul acestor clienti este ca va ofera o chirie lunara mai mare, riscul de a va face pagube este mai mic si au o stabilitate mai mare putandu-va baza ca-i aveti chiriasi pe termenul trecut in contract.

4. Dupa semnarea contractului, daca proprietatea apartine unei persoane fizice revine acestuia obligatia sa inregistreze contractul de inchiriere la administratia fiscala de domiciliu a proprietarului in termen de 15 zile de la semnarea contractului de inchiriere.

Daca chiriasul este persoana fizica pentru inregistrarea contractului la administratia fiscala sau primaria de domiciliu a proprietarului aveti nevoie de urmatoarele documente:

- contractul de inchiriere in 3 exemplare originale

- copie dupa actele de identitate ale proprietarului

- copie dupa actele de identitate ale chiriasului

- copie dupa actele de proprietate ale imobilului care se inchiriaza

- declaratia de venit din cedarea folosintei bunurilor nr. 220 in 2 exemplare ( pe care o puteti descarca de aici); in cazul in care sunteti casatorit sau sunt mai multi coproprietari ai imobilului trebuie sa completati in 2 exemplare declaratia de venit pentru fiecare coproprietar care va merge s-o depuna la administratia fiscala de domiciliu

Daca chiriasul este persoana juridica pentru inregistrarea contractului la administratia fiscala sau primaria de domiciliu a proprietarului aveti nevoie de urmatoarele documente:

- contractul de inchiriere in 3 exemplare originale

- copie dupa actele de identitate ale proprietarului

- copie dupa certficatul de inregistrare al chiriasului

- copie dupa actele de identitate ale persoanei care a semnat in numele chiriasului

- copie dupa actele de proprietate ale imobilului care se inchiriaza

- declaratia de venit din cedarea folosintei bunurilor nr. 220 in 2 exemplare ( pe care o puteti descarca de aici); in cazul in care sunteti casatorit sau sunt mai multi coproprietari ai imobilului trebuie sa completati in 2 exemplare declaratia de venit pentrufiecare coproprietar care va merge s-o depuna la administratia fiscala de domiciliu

5. Publicitatea imobilului pe piata este cel mai important lucru pentru a gasi chiriasi si cuprinde urmatoarele laturi:

- publicarea anuntului pe cele mai importante siteuri de imobiliare

- publicarea anuntului in presa locala si centrala

- anuntarea agentiilor imobiliare ce-si desfasoara activitatea in zona in care se afla imobilul

- amplasarea unui banner pe fatada imobilului cu datele dv de contact si cateva detalii despre imobil care sa aduca oferta in fata trecatorilor printre care se pot afla si potentiali chiriasi

- anuntarea prietenilor si a rudelor, a vecinilor despre intentia dv. Acestia va pot gasi clienti preintre oamenii cu care intra in contact

- apelarea la un serviciu specializat DirectProprietar.ro care va realiza profesionist pentru dv oricare sau toate primele 4 posibilitati de publicitate la preturi nesemnificative fata de valoarea castigurilor pe care le puteti obtine ( vezi aici pachetele pe care le oferim )

6. Desi decizia de a inchiria un imobil pare una foarte serioasa si luata numai in baza unor motive obiective, o mare parte dintre potentialii chiriasi pot fi impresionati placut sau neplacut de o serie de factori subiectivi ce tin de imobil, cum ar fi:

- curatenia interioara si exterioara a imobilului si a curtii sunt  foarte importante; chiar daca in momentele cand ati scos la inchiriere imobilul din diverse motive acesta nu arata tocmai bine mobilizati-va cu cateva zile inainte si faceti curatenie. Verificati ca chiuveta de la bucatarie sa nu fie plina de vase, baia sa nu fie plina de rufe, camara si debaraua sa fie curatate, iar lucrurile din ele sa fie ordonate cu atentie, etc.

- in cazul in care inchiriati imobilul mobilat si utilat ordonati lucrurile astfel incat acesta sa arate cat mai placut la o privire mai atenta. De asemenea pastrati in interior cat mai putine lucruri, deoarece o camera supraaglomerata cu lucruri pare de dimensiuni mai mici.

- e foarte important ca imobilul sa fie prospat aerisit, fara mirosuri "ciudate"

- trageti transperantele sau jaluzele, eliminati orice obstacol pentru ca in fiecare camera sa fie cat mai multa lumina naturala.

- indiferent daca e iarna sau vara faceti in asa fel incat in interior temperatura sa fie placuta

- reparati instalatiile sanitare astfel incat sa nu tasneasca apa din bateria de la baie sau bucatarie, sa nu fie infundate scurgerile, etc. Aceste reparatii costa foarte putin, dar neefectuarea lor poate indeparta un potential cumparator.

- daca locuiti intr-o zona cu scoli si licee foarte aproape sau aveti foarte multi copii galagiosi,  monitorizati atent in ce zile si pe la ce ore este mai putina galagie si stabiliti vizionarile in aceste perioade

- nu va apucati sa investiti sume foarte mari in imobile de lux situate in zone fara renume; puteti sa bagati cateva  mii de euro si sa amenajati "ultimul racnet" un apartament situat in Ferentari spre exemplu; nimeni n-o sa va ofere suma prin care sa va acoperiti banii investiti.

- incercati sa aranjati vizionarile in perioade avantajoase pentru acest lucru ( de exemplu nu mergeti pe intuneric sa prezentati un imobil intr-o zona intunecoasa, cu probleme de iluminat stradal; daca stiti ca sunt probleme cu locurile de parcare in jurul im obilului, intalniti-va cu proprietarii intr-un loc unde pot parca si mergeti pe jos pana la imobil)

7. Va vom prezenta cele mai uzuale intrebari puse de potentialii chiriasi la vizionare, impartite in patru categorii:

a. Intrebari cu referire la imobil si imprejurimile acestuia

• Cate camere are imobilul?
• Cum este compartimentat ?
• Cum sunt dispuse camerele pe etaj?
• Ce suprafata utila si construita are?
• Ce suprafete au camerele si dependintele?
• In ce an a fost construit imobilul?
• Ce finisaje si imbunatatiri are?
• Cum este mobilat si utilat?
• Cum sunt vecinii ?
• Care sunt cheltuielile lunare pentru intretinere ?
• Ce locuri de parcare sunt in zona ?

c. Intrebari cu referire la stabilirea conditiilor contractuale

• Incepand cu ce data se poate semna contractul de inchiriere si de cand se poate muta chiriasul in apartament ?
• Care este durata minima si maxima de inchiriere a imobilului ?
• Pot sa platesc si in alta moneda valutara decat cea ceruta de dumneavoastra ?

d. Intrebari referitoare la negocierea pretului

• Care este pretul ?
• Cat mai negociati ?
• Ce avans minim si ce suma minima ca garantie doriti?

8. Pentru a va asigura ca chiriasul nu pleaca lasandu-va cu daune ale imobiluluii sau cu restante la plata utilitatilor(gaz, curent, apa, cablu tv, internet, telefon fix, etc.) estimati valoarea acestora pentru 2-3 luni si luati ca si garantie contravaloarea acestora.

- Treceti in contract obligatia chiriasului de a va prezenta chitantele de plata a utilitatilor lunar, eventual cand va achita chiria.

- Treceti de asemenea in contractul de inchiriere obligatia de a va permite accesul in imobil lunar pentru a inspecta starea in care este pastrat acesta.

- Treceti in contractul de inchiriere interdictia de a subinchiria imobilul fara acordul dv scris.

- Nu permiteti modificarea imobilului fara acordul scris al dvs. Aceste lucruri va pot aduce probleme legate de cadastrul si intabularea pe care se presupune ca le aveti facute sau va pot afecta structura imobilului si chiar aspectul acestuia. Obligatiile dvs ca proprietar in contractul de inchiriere sunt:

- mentinerea starii tehnice bune a imobilului inchiriat in vederea unei folosinte optime

- sa asigurati linistita folosinta a imobilului

- sa prezentati actele de proprietate la semnarea contractului

DirectProprietar.ro vine in ajutorul dvs cu un model de contract de inchiriere( click aici ); atentie acest contract este doar cu titlu de model, este un contract cadru si nu acopera absolut toate situatiile. Pentru a obtine un contract de inchiriere bun adaptati acest contract la situatia specifica a dv. introducand clauze care le-ati discutat cu chiriasul. Pentru o mai mare siguranta asupra semnarii unui contract de inchiriere va sfatuim sa va angajati un avocat.

9. Fiti prudenti si faceti un contract solid daca acceptati sa figureze la adresa imobilului dvs sediul social al unei firme .In cazul in care acesta pleaca inainte de incheierea contractului si va lasa cu sediul figurand la adresa dvs, nu mai puteti inchiria unei alte firme ca sediu social, pana ce nu este radiata prima firma de la adresa dvs. Pentru aceasta prevedeti in contractul de inchiriere ca nu restituiti garantia decat dupa ce chiriasul va aduce radierea sediului de la Registrul Comertului.

10. Inregistrati contractul de inchiriere la Administratia Financiara pe raza caruia are domiciliul proprietarul, din urmatoarele motive:

- riscati sa vi se intocmeasca dosar penal pentru evaziune fiscala

- sunteti santajabil de catre chirias care stiind ca nu ati declarat veniturile la fisc poate specula acest lucru

- pentru orice litigiu cu chiriasul nu va puteti adresa organelor legale pentru a vi se face dreptate

- impozitul nu este chiar atat de mare incat sa meritati sa riscati ( impozitul este de doar 12% din chira lunara; de fapt impozitul este de 16%, dar beneficiati de o deducere de cheltuieli forfetare de 25%, deci achitati un impozit de doar 12%; acesta se achita trimestrial)

 Contractul este perfect legal fara sa fie inregistrat la Administratia Financiara a sectorului pe teritoriul caruia se afla imobilul doar in cazul in care ambele parti sunt persoane juridice.

11. Va sfatuim sa treceti in contractul de inchiriere suma reala la care se realizeaza tranzactia. Riscati sa incasati de la chirias doar suma trecuta in contractul de inchiriere.