Consilier imobiliar pentru proprietarii care doresc sa vanda teren

 1. Primul lucru pe care trebuie sa-l stabiliti atunci cand planuiti sa vindeti un teren este cat de tare va grabiti sa-l vindeti si care este tendinta preturilor pe termen scurt si mediu. Este cunoscut faptul ca atunci cand sunteti obligat sa vindeti un teren foarte urgent pretul pe care-l puteti obtine este mai mic decat in cazul in care aveti timp suficient la dispozitie sa asteptati un client care sa va ofere suma dorita.Plecati de la premisa ca fiecare teren are un cumparator pregatit sa-l cumpere, trebuie doar ca pretul cerut sa fie corect si oferta sa fie cunoscuta de potentialii cumparatori ( de acest lucru ne ocupam noi)

2. Al doilea lucru foarte important din start este strategia pe care o abordati. In cazul definirii strategiei de vanzare se pot intalni mai multe cazuri:

• Luati decizia de a vinde si pretul la care sa oferiti terenul spre vanzare dupa o indelungata reflectie.
• Ganditi-va ca daca sunteti un bun negociator sa puneti pretul cat mai apropiat de cel pe care doriti sa-l obtineti pentru ca veti fi cautat de mult mai multe persoane
• Daca in schimb simtiti ca nu sunteti un bun negociator si nu puteti sa fiti ferm in incercarea potentialului cumparator de a negocia, adaugati circa 5% peste pretul cu care doriti sa ramaneti in mana
• Incercati sa pastrati un pret uniform fata de toti clientii, iar daca v-ati gandit sa-l modificati faceti-o peste tot, inclusiv la noi pe site din butonul "modificare oferta". Daca aveti preturi diferite in diverse medii de publicitate veti deveni o prada usoara pentru un cumparator versat in negocieri, care v-a simti ca sunteti nehotarat in ceea ce priveste pretul si va incerca sa speculeze aceast lucru. Nu in ultimul rand daca aveti acelasi pret indiferent daca il promovati direct sau prin intermediul agentiilor imobiliare castigati atat increderea agentilor imobiliari care in felul acesta devin mai interesati sa va gaseasca client, cat si a potentialilor cumparatori care vad in asta un semn de hotarare temeinica a pretului.
• A incerca sa colaborezi si cu agentiile imobiliare maximizeaza sansele de a gasi rapid un cumparator la pretul dorit. Cea mai buna varianta este de a acoperi toate potentialele posibilitati de a gasi clienti, adica de a da anuntul pe portalul www.directproprietar.ro bifand si rubrica "colaborez cu agentiile imobiliare" din formularul de incarcare a ofertei,iar noi vom publica oferta pe siteurile partenere cu datele dv de contact, dar vom anunta si agentiile imobiliare despre detaliile ofertei dv. In cazul in care doriti sa colaborati si cu agentiile imobiliare includeti comisionul pe care consimtiti sa-l acordati agentilor in pretul de vanzare cu care publicati anuntul in toate mediile de publicitate, inclusiv in pretul de vanzare cu care il publicati pe site
• Nu va recomandam sa semnati contract de exclusivitate cu un agent imobiliar decat daca aveti maxima incredere ca isi va face profesionist treaba. In caz contrar semnarea contractului de comision cu clauza de exclusivitate in favoarea unei agentii va poate aduce mari prejudicii si banesti si ca durata a tranzactiei. Explicati-le agentilor care va propun exclusivitate laudandu-se ca "au multi clienti care abia asteapta sa cumpere" sau ca "cu siguranta intr-un termen foarte scurt va reusi sa vanda imobilul" ca si fara clauza de exclusivitate daca are atatia clienti si este un bun agent are sansa sa faca ceea ce promite si sa realizeze tranzactia foarte repede.
• Pana la urma agentiile imobiliare sunt un "rau necesar", iar marea majoritate isi fac corect si onest datoria. Cititi cu mare atentie contractul de comision si daca vi se pare ceva neclar sau in defavoarea dv refuzati sa-l semnati in forma respectiva, orice va incerca agentul sa va spuna pentru a va convinge sa-l semnati.

 3. Este foarte important ca dumneavoastra sa stiti ce acte sunt necesare realizarii unei tranzactii imobiliare. Multi vanzatori sunt luati pe nepregatite in momentul in care gasesc un client si datorita faptului ca le lipsesc o parte din acte, iar procurarea acestora dureaza o anumita perioada de timp, pierd clientul, deoarece acesta nu poate astepta pana ce actele sunt gata sau se sperie si se orienteaza la alta oferta.

Situatia difera de la un caz la altul si dumneavoastra trebuie sa cunoasteti exact ce trebuie facut in momentul in care un client vrea sa cumpere casa dumneavoastra. Este necesar sa stiti pasii ce trebuiesc urmati pentru a putea informa si cumparatorul asupra situatiei juridice in care va aflati cu actele, respectiv care ar fi perioada de timp pana la realizarea actului notarial.

In principiu pentru a finaliza vanzarea unui imobil aveti nevoie de urmatoarele acte:

• Actele de proprietate ale imobilului care pot fi:
  
  • contract de vanzare-cumparare autentificat la notar
  • titlu de proprietate si adeverinta de punere in posesie;
  • act de partaj
  • hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila
  • act de mostenire
• Cadastrul si incheierea de intabulare a proprietatii la Biroul local de carte funciara:
  
  • cadastru cu schitele 1:500 si 1:2000 cu viza atat a expertului cadastrist autorizat care l-a intocmit, cat si a Biroului local de carte funciara
  • incheierea de intabulare vizata de Biroul local de carte funciara
• Certificatul fiscal care atesta ca sunteti la zi cu toate taxele si impozitele achitate ( acesta se scoate de la Administratia Fiscala locala cu cateva zile inainte de semnarea actelor finale la notariat
• Extrasul de carte funciara ( acesta v-a fi scos de notar, propietarul avand obligatia de a se deplasa la notar pentru a completa o cerere de scoatere a extrasului de carte funciara cu 48 de ore inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare)
• Certificatul de urbanism care atesta care este destinatia terenului si ce se poate construi pe acesta; daca in perioada cand terenurile erau la mare cautare potentialii cumparatori acceptau sa cumpere terenuri fara situatia urbanistica clara, in acest moment majoritatea nu sunt interesati de terenuri care nu au certificat de urbanism, indiferent de cat de ieftin este oferit spre vanzare. Asadar unul din principalele acte pe care trebuie sa le aveti in posesie atunci cand doriti sa oferiti spre vanzare un tgeren este certificat
  

In practica insa se pot ivi cazuri speciale in care actele necesare vanzarii sa fie altele decat cele enumerate mai sus ( de exemplu daca terenul a fost dobandit de la stat printr-una dintre legile speciale puteti avea nevoie si de o adeverinta de la primarie ca respectivul teren nu face obiectul unei cereri de retrocedare, etc). Cel mai bine ar fi sa mergeti  la un notar sa-i aratati ce acte de proprietate detineti si sa va dea o lista cu actele de care aveti nevoie pentru a putea efectua vanzarea. O alta posibilitate ar fi sa apelati la un avocat care va poate consilia si asupra actelor care va sunt necesare si se poate chiar ocupa de obtinerea acestora. A treia posibilitate este sa lucrati cu un broker imobiliar de la o agentie imobiliara care de asemenea va poate spune ce acte sunt necesare si poate sa va obtina o parte din ele

4. Este cunoscut faptul ca cel mai important element in vanzarea unui teren este pretul. Un pret mult mai mare decat preturile de pe piata face sa nu fiti cautat de nici un potential client, un pret mai mic decat cel mediu va aduce prejudiciu diferenta dintre suma cu care ati vandut si pretul mediu de pe piata. Pentru a determina pretul mediu al pietii va sugeram sa urmati urmatorii pasi:

- cautati terenuri similare publicate direct de proprietari in zona in care detineti si dv terenul;

- cea mai utilizata metoda chiar si de catre evaluatorii imobiliari care fac evaluari pentru banci este pretul mediu pe metru patrat determinat prin "metoda comparatiei directe"

- aceasta metoda presupune a determina o medie a pretului pe metru patrat pentru terenurile dintr-o anumita zona, excluzand terenurile ale caror preturi au abateri mari fata de aceasta medie

- se inmulteste acest pret mediu pe metru patrat cu suprafata terenului pe care doriti sa-l vindeti si se aplica niste coeficienti de corectie in functie de anumite caracteristici ale terenului ( destinatia terenului, POT - procentul de ocupare a terenului, CUT - coeficientul de utilizare a terenului, RHMAX - regimul maxim de inaltime, accesul la utilitati, accesul la drumuri principale, etc.)

- tineti cont la fixarea pretului de vanzare si de celelalte costuri adiacente vanzarii. Conform legislatiei in vigoare vanzatorul trebuie sa plateasca un impozit pe venitul din vanzarile imobiliare cuprins intre 1-3% in functie de suma si de anul dobandirii. Aveti de asemenea grija ca este posibil ca pretul de lista al notarilor pentru terenul dv sa fie mai mare decat suma la care faceti vanzarea si impozitul se aplica in acest caz la suma minima din lista notarilor. De aceea va sfatuim sa mergeti la notar si sa intrebati care este valoarea minima a terenului pe care-l vindeti si ce impozit aveti de plata.

- includeti in pretul de vanzare si comisionul pe care sunteti dispus sa-l acordati agentiilor imobiliare daca doriti sa lucrati si cu acestea. De obicei acest comision este cuprins intre 1-3% din valoarea tranzactiei si depinde atat de valoarea terenului, cat si daca incaseaza comision si de la vanzator. Negociati acest comision cu fiecare agentie in parte si fiti atenti la clauzele contractului pe care-l semnati cu acestea.

5. Publicitatea terenului pe piata este cel mai important lucru pentru a gasi cumparatori si cuprinde urmatoarele laturi:

- publicarea anuntului pe cele mai importante siteuri de imobiliare

- publicarea anuntului in presa locala si centrala

- anuntarea agentiilor imobiliare ce-si desfasoara activitatea in zona in care se afla imobilul

- amplasarea unui banner pe teren cu datele dv de contact si cateva detalii despre teren care sa aduca oferta in fata trecatorilor printre care se pot afla si potentiali cumparatori

- anuntarea prietenilor si a rudelor, a vecinilor  despre intentia dv. Acestia va pot gasi clienti preintre oamenii cu care intra in contact

- apelarea la un serviciu specializat DirectProprietar.ro care va realiza profesionist pentru dv oricare sau toate primele 4 posibilitati de publicitate la preturi nesemnificative fata de valoarea castigurilor pe care le puteti obtine ( vezi aici pachetele pe care le oferim )

6.Dupa vizionarea propriu-zisa a terenului potentialii cumparatori va vor pune o serie de intrebari referitoare la teren si imprejurimile acestuia, situatia juridica a actelor, conditile contractuale pentru realizarea actelor si negocierea pretului. Va vom prezenta cele mai uzuale intrebari impartite in patru categorii:

a. Intrebari cu referire la teren si imprejurimile acestuia

• Ce suprafata are terenul?
• Ce deschidere are terenul?
• Este teren intravilan,extravilan sau arabil?
• Ce utilitati are terenul?
• La ce distanta de teren se afla utilitatile?
• Ce permite sa se construiasca pe el?
• Unde este mai exact amplasat?
• Se afla in plan I, plan II  sau plan III?
• Exista drum de acces la teren?
• Ce latime are drumul de acces?
• Care este starea drumului de acces ( asfaltat, betonat, pietruit, drum de pamant)?
• Exista iluminat public si la ce distanta de mijloace de transport in comun?
• Terenul este in zona de case sau in camp?
• Cum sunt vecinii (daca este in zona de case) ?

b. Intrebari cu referire la situatia juridica a actelor

• Cadastrul si intabularea terenului sunt realizate ?
• Exista ipoteci asupra terenului ?
• In cat timp se pot realiza actele ?

c. Intrebari cu referire la stabilirea conditiilor contractuale

• Pot sa platesc si in alta moneda valutara decat cea ceruta de dumneavoastra ?
• Acceptati cumpararea cu credit?

d. Intrebari referitoare la negocierea pretului

• Care este pretul ?
• Cat mai negociati ?

7. Nu incheiati nici un antecontract decat la notariat. Nu acceptati sa incheiati acest act decat in forma autentica. Legislatia civila in vigoare prevede ca in cazul unei promisiuni de vanzare-cumparare daca se razgandeste proprietarul trebuie sa achite de 2 ori suma primita ca avans ( adica sa restituie avansul primit de la promitentul-cumparator si sa-i plateasca o despagubire egala cu suma primita ca avans), iar daca se razgandeste promitentul-cumparator acesta pierde suma achitata ca avans. Promitentul-cumparator are posibilitatea de a alege daca accepta sa primeasca de la promitentul-vanzator avansul dublu inapoi sau daca merge in instanta pentru a cere executarea antecontractului ( instanta poate obliga promitentul-vanzator sa vanda promitentului-cumparator imobilul la pretul din antecontract). Deci aveti mare grija cand semnati astfel de acte pentru ca e posibil sa nu mai puteti da inapoi.De asemenea treceti cu mare grija termenul in care sunteti obligat sa semnati actele finale de vanzare-cumparare mai ales daca nu aveti toate actele de proprietate in regula. S-ar putea ca obtinerea acestora sa dureze mai mult decat estimati, asa ca treceti un termen acoperitor. Daca insa chiar aveti probleme si nu puteti incheia contractul de vanzare-cumparare la data trecuta in antecontract, prezentati-va la notar cel tarziu in ziua in care trebuia finalizata tranzactia impreuna cu promitentul-cumparator sau singur daca acesta refuza si intocmiti un act aditional de amanare a termenului de finalizare a contractului sau un proces-verbal in care notarul sa consemneze ca v-ati prezentat la termen si ca aveti probleme in obtinerea actelor de proprietate si ca solicitati amanarea termenului de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Oricum va sfatuim sa tineti regulat legatura cu promitentii-cumparatori si sa-i tineti la curent cu mersul lucrurilor pentru a avea intelegerea dansilor in caz de intarziere.

8. Desi decizia de a cumpara un teren pare una foarte serioasa si luata numai in baza unor motive obiective, o mare parte dintre potentialii cumparatori pot fi impresionati placut sau neplacut de o serie de factori subiectivi ce tin de teren, cum ar fi:
- curatati terenul de eventuale gunoaie sau balarii, nivelati-l daca are denivelari foarte mari

- bateti la capetele terenului niste tarusi vizibili care sa marcheze exact limitele terenului

- incercati sa aranjati vizionarile in perioade avantajoase pentru acest lucru ( de exemplu nu mergeti pe intuneric sa prezentati un teren aflat intr-o zona intunecoasa, cu probleme de iluminat stradal; daca accesul pana la teren se face printr-un drum neasfaltat nu mergeti la vizionari in zilele ploioase sau imediat dupa acestea)

 9. Nu eliberati originale sau copii de pe actele de proprietate si/sau actele de identitate persoanelor care vi se par dubioase. Daca totusi o faceti chiar si persoanelor care par de incredere ( nu uitati ca intotdeauna escrocii par cele mai de incredere persoane, pentru ca altfel le va fi imposibil sa gaseasca victime) va sfatuim sa le barati pe fata scrisa cu un pix cu un X din colt in colt si sa scrieti tot pe fata intr-un spatiu liber ca ati eliberat aceste acte  doar pentru informare si nu pentru autentificarea actelor de vanzare-cumparare la notariat. Pentru a avea o certitudine mare ca nu picati in plasa unor escroci va sfatuim sa va consultati cu un avocat care sa va asiste la incheierea tranzactiei.

10. Va sfatuim sa treceti in contractul de vanzare-cumparare suma reala la care se realizeaza tranzactia. Riscati sa va fie anulata tranzactia, aceasta fiind cauza de nulitate a actului de vanzare-cumparare. Si nu in ultimul rand riscati un dosar penal.